干货！五一出门看房，先读懂这份价值100万的教程！
五一将至，不少人要出去看房了吧？
不得不说，2020年的上半场，是东莞留给刚需的黄金时间。
而在做购房决策之时，二手房往往比新房要复杂得多。新房有销售中心统一接待，交易过程公开透明，而二手买家，很容易被海量房源包围，交易标准并不统一，让人难以分辨，不知从何下手。
为此，房姐团队在五一前，为大家准备了各类买房教程，很多问题新房二手通用，看完再出门看房，心中不慌哦~
回顾几场提神醒脑的干货答疑：
首次推送此类文章，先从初阶版入手，老手请评论区留言，后续再做解答。等不及的，可加房哥微信：dgfg6666，进群即时沟通，房姐随时恭迎大家。
以下，问答正式开始~
问：为什么买东莞二手房？
答：东莞二手房不限购；一般情况下二手均价比一手便宜；不少二手房地段甚至优于新房；对比一手期房，二手房所见即所得，不用等。
问：哪里的二手房比较热门？
答：东城、南城、黄江、樟木头、常平、凤岗、石碣、塘厦、虎门都是东莞二手房成交比较热的镇街。
问：东莞二手房限售限贷吗？
答：限售，不动产证出证满2年才可交易。即，从现在开始算起，房本在2018年4月份之前的房子才可以交易过户。
限贷，以家庭为单位，名下第一套房首付三成，第二套首付四成，第三套以上全款。同时还要结合房屋面积和个人信贷情况决定。
详细请戳：最新最全！一图看懂2020东莞买房政策！限购、税费、公积金统统都有！
问：买二手房有什么缺点？
答：最大的缺点是高首付，二手首付=首付款+税费+中介费。
目前东莞三价合一政策已执行两年，二手房的评估价比实际成交价要低很多，常年存在贷不足的情况。
如果不是满五唯一的二手房，个税按两种方式计算：全额2%或者差额20%。
另外，市面上的常见中介佣金收取甚至高达2%，还不包含贷款服务费之类的额外收费。
因而，购买二手房，保守估计，首付要准备好成交价的4-5成。
此外，任何交易都存在风险。房屋本身有抵押、纠纷情况的，房东临时涨价、毁约等，都是交易过程中可能会出现的问题，记得擦眼眼睛，多问多考究，切莫冲动。
问：什么样的二手房一定不能买？
答：农民房、小产权房、农民公寓，一点要慎重再慎重，最好不要碰。
此外，远离污染源，如化工厂、高架、变电站以强光源、强噪音源等，避免在重工业园区内。
怕踩坑？给你2019年二手成交top10榜，跟着大流走，总不会搓的太离谱。
问：房龄长，楼体小区内稍显破旧，这种房子能买吗？
答：谨慎为上！除非你只考虑居住，相当长的长期内都不打算换房！但相信我，人是会变的，为日后留好退路，总是没错的。
而且，不要忘了贷款。
银行风控有要求，一般的二手房房龄与贷款年限之和超过40年（个别银行45年），就不给贷款。房龄15年以上的房子，单体楼，基本上是老破大（小）了。
房子金融属性消失，再要找下一个全款接盘难度会很大。
当然，这也看小区的情况。像小区位置好、物业保养好的房子，例如光大景湖湾畔、新中银花园，银行总能格外开恩。
总结：一般来讲10年以内的二手房需求量比较多，5年之内次新房最好。但是碰到好的二手房，这条原则可以放宽。
问：那买特别破旧特别便宜的老房子，坐等拆迁暴富，可行吗？
答：中华5000年文明史房姐翻遍了，都找不到以逸待劳能有什么好结果的例子。
如今的东莞虽然旧改很多，但旧改进度快慢不一，而旧小区的改造比旧改更复杂，目前东莞尚未有成功的旧小区的改造例子，等拆小区，比等东莞通地铁还难。
顺便看看光大：哭！苦盼拆迁被拒！光大花园的重生之路，难啊
问：好的二手房，具备什么特点？
答：考虑以下因素：适合的地段+好的物业+优质学区+地铁口+稀缺生态资源。
区域选择顺序：东莞核心区>市区、产业有支撑的镇街>产业支撑有欠缺的镇街
第一，投资的话往东莞城区核心区靠。东莞大道和鸿福路这两条城市大动脉；优质生态资源区则在黄旗山，水廉山，同沙水库；成熟居住区往蛤地、万江、南城CBD。
我知道你们要说西平，但西平极少诚心卖家，再说业主心态过高，已属高位，放弃吧。
第二，认准大品牌开发商及成熟社区。口碑较好的，早期本土开发商有光大、中信、宏远及新世纪，后来居上的全国品牌开发商有万科、金地、碧桂园、保利、华润等。
第三，学位房问题。优质学区房，东莞市区的公立教育资源肯定是优于镇街的。莞城莞城的莞英文小学、莞城中心小学、莞城实验小学、莞建设小学；东城南城的中心小学，阳光系等。
总结：根据预算，看重什么，自行组合，适合自己最重要。
问：1楼、2楼、顶楼能买吗？
答：尽量不要，除非1楼带花园、2楼带露台、顶楼带电梯+顶层花园。否则1楼的回南天潮湿一片，顶楼的雨季防水和大热天会成蒸笼。
一句话：有缺点不要紧，就看还有没有更大的优点弥补回来。
问：改善型客户怎么挑二手房？
答：主要考虑车位配比、绿化、景观等因素。
另外，还要考虑生活氛围好、小区热闹、以家庭居住为主的小区。这样的小区，各种市政配套会集中性倾斜，教育配套能落位多少都会考虑小区的儿童数量来定。
总结：第一，看小区老人小孩数量多不多，他们代表常住人口而不是候鸟式人群或流动性人群；第二，参考周边的餐饮业态，看没有海底捞、日料等餐饮，海底捞看上去没有星巴克高大上，但却是家庭消费频率最高的餐饮业态之一；另外，如果喜闻乐见的钱大妈如果出现，意味着这里这里的人群密度已经足够了。
最后，傍晚看房可看小区里住户的溜达情况，夜晚看房主要看是否灯火通明，入住率是否足够。
问：刚需客户怎么挑二手房？
答：首先心态要稳，讨论房子未来涨跌没意义，只有一套回归居住属性就好。交通、医疗、商业、教育，没有缺一不可，能占多少，主要由荷包决定。
刚需的工作区域决定了生活半径。如果工作稳定，那么工作地点附近的地段对于你而言，就是好地段。如果在镇街工作，没必要强行回市区买房。
在板块之内，建议买标杆项目——区域内的品牌盘，次新二手房。最好都是大家比较熟知的品牌。品牌一般都跟物业挂钩，好的品牌，物业都不差。
短期内，商业配套没跟上不要紧。只要入住率有所提升，商业配套都会后续跟上，不必急于一时。交通条件要排在商业配套的前面，只要交通条件好，就会有人气，就会有商业，这是恒古不变的道理。
问：什么时候可以决定下手了？
答：房子只要超过70分，就可以下手买。价格与配套是匹配的，如果一套房子什么配套都有了，那么它最大的缺点就是——贵。
房姐说过，买二手房是个体力活。首先， 你要不停去看房，然后按照区域、配套、交通、品牌、小区物业、环境、户型等综合评分，最后，要从幻想落地现实，一定要学会取舍。
一旦决定，就要相信自己，你选的就是最好的，这是你内心的选择，不要自我怀疑。
问：去二手房门店看房，中介带我看新房说返佣，能相信吗？
答：返佣的羊毛出在羊身上，这个羊可能是开发商也可能是马上要入套的你。
不是不能去，中介带客也不容易。但去之前一定要搞清楚房子地段和房子的基本属性，你要买市区它在镇街就不要去了，你要买洋房它是公寓也不要去了。
另外，千万不要因为看上了样板间就下定金！
问：业主反价可以怎么谈判？
答：首先，要搞明白是业主涨价还是中介逼定。
在没有签合同之前，业主的反价不叫反价，叫临时涨价。面对这种情况，要不磨，要不接受，要不下一套。
极端情况也存在签了合同还反水的房东，要么打官司，要么就是退完定金接着下一套。
二手买卖对买家最不友好的一点，就是买家相对弱势，遇到没有契约精神、没有配合精神的房东，后续配合办一系列的手续，同样头很大。
只能建议，换个房东吧，别跟渣男/女谈生意。
问：中介列出来的一堆费用，哪些要收哪些可以商量？
答：首先，税是逃不掉的。个税，契税，增值税都是给国家的。
中介费和交易服务费可以谈，但要看中介。比较知名的品牌中介有链家、融易等，一般比较正规，谈判空间较少；个别中介狮子大开口，跟你甩一堆美国啦纽约啦，中介费都是6个点、10个点blabla，回他两个字：再见。
中介行业鱼龙混杂，主要看个人，买二手，挑个好中介很重要，多考察考察中介吧。
以上，为常见的答疑内容，还有疑问，评论区见哦~
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